예를 들면 등기부에 적혀있는 땅의 면적이 토지대장과 맞지 않는 경우가 간혹 있기 때문입니다. 표기가 일치하는 것을 확인했다면 토지대장 면적을 기준으로 매매계약서를 작성해주셔도 좋습니다. 계약서를 작성할 때 주의할 점은 크게 다섯 가집니다.
첫째, 당사자(매도자·매수자) 표시
매매계약서는 거래 당사자(매도자·매수자)가 직접 체결해야 합니다. 특히 매도자라면 대리인이 아닌 본인이 직접 계약하는 것이 원칙입니다. 만약 매도자가 불가피한 사정으로 대리인(배우자 등)을 내세운다면 표현대리 방법에 의하여 계약해야 한다(민법 제126조 참조). 이 때 계약서에 적는 모든 내용에는 구체적이고 명백한 문구를 사용해야 합니다.
둘째, 수량 표시
매매 대상인 부동산의 토지면적을 비롯해 부속건물과 미등기 건물을 포함한 정확한 수량(면적)을 표시해야 합니다.
이때 미등기 건물은 공부(등기부·건축물대장 등)에 공시되지 않기 때문에 반드시 사진을 첨부해 매매대상 물건임을 명시해야 합니다. 참고로 미등기 건물은 되도록이면 등기를 마친 후에 매입하는 것을 추천합니다.
셋째, 매매대금 지급 방법
매매대금의 지급 방법은 정확하게 표기해야 합니다. 계약금, 중도금, 잔금을 비롯해 매매대금의 지급 방법(계좌 송금) 및 시기를 명시해야 합니다. 또 중도금을 지급할 경우에는 권리관계에 변동이 없는지 확인해야 하고, 잔금을 지급함과 동시에 소유권이전등기를 마쳐야 하는 것도 잊지 맙시다.
넷째, 임차인 명도조건
부동산 매매거래를 할 때 임차인 명도가 걸림돌이 되는 경우가 종종 있습니다. 그래서 계약서에 임차인에 대한 명도책임을 분명히 밝혀 둘 필요가 있습니다. 명도주체를 비롯해 명도시기, 명도에 따른 각종 비용부담에 대한 내용을 기재해야 뒤탈이 없습니다. 예를 들면 ‘매도인이 잔금지급일까지 임차인을 책임지고 명도한다’는 식으로 명도책임의 주체를 정확하게 적어야 합니다.
다섯째, 특약사항
계약상 특별한 내용이 있는 경우에는 특약사항으로 명시합니다. ‘①제세공과금은 잔금일자를 기준으로 매도인이 부담합니다. ②미등기건물은 매도인이 등기를 해줍니다. 그리고 과태료는 잔금일자를 기준으로 매도인이 정리합니다. ③붙박이장은 무상으로 매수인에게 넘겨 줍니다. ④정원에 있는 소나무는 무상으로 매수인에게 넘겨 줍니다. ⑤당사자 협의에 따라 현 시설물 상태로 매매계약을 체결합니다.’ 등입니다.
특약사항에 ⑤ 번을 명시했어도 소유권 이전 후 건물에 중대한 하자가 발생한 경우에는 매수인은 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 하자담보책임, 즉 손해배상을 청구할 수 있다(민법 제580조, 제582조 참조).
